פינוי בינוי

פינוי בינוי

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי היא מגמת התחדשות של מרכזי הערים, בה הורסים ובונים מחדש בניינים שלמים בתוך שכונה, ולעיתים בנייתה מחדש של השכונה כולה. היתרון ברור, בניינים מודרניים במקום בניינים ישנים, פארקים פתוחים במקום רחובות צפופים ואפשרות להקמת מבני ציבור לשירות הקהילה. כדי להבין מדוע באזורים גדולים בארץ נעשים היום פרויקטים של פינוי בינוי, עלינו לחזור לעליות של שנות החמישים. גלי העלייה הגדולים, יצרו מצוקת דיור חריפה וחברות ממשלתיות כדוגמת עמידר, בנו עבור העולים, מהר יש לומר- שיכונים צפופים שבדרך כלל גם נראו אותו דבר בכל עיר בה הם נבנו.
היו אלה בתי רכבת או בניינים בני 4 קומות, בלי מעלית כמובן. דירות קטנות וצפופות שהיו אמורות לתת פתרון מהיר וזול לעולים ולבני משפחותיהם.
בשל הצורך בקליטת מסה אדירה של עולים בזמן קצר מאוד, המדינה נאלצה להקים את השכונות הללו בבניה זולה ומהירה. עובדה זו באה הן על חשבון איכות הבניה שנעשתה מחומרים זולים, והן על חשבון התכנון שמטרתו הייתה לייצר דירות צפופות וחדרים קטנים לאוכלוסייה החדשה. במסגרת פינוי בינוי, מפונים בעלי הדירות לדיור חלופי זמני, ולאחר הריסת הבניינים ובניית המבנים החדשים, חוזרים הדיירים לאותו מקום אך לדירה חדשה לגמרי.

מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?

המדינה מציעה כיום שני מסלולים להריסה ובניה חדשה: תמ"א 38 – המאפשרת הריסה ובניה חדשה של בנין בודד, ופינוי בינוי – המאפשר הריסה ובניה חדשה של מקבץ מבנים.
תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה חדשה מעניקה סל זכויות מצומצם יחסית, אשר אינו מייצר כדאיות כלכלית מספקת להריסה ובניה חדשה במרבית המקרים.
בשונה מכך, בהריסה ובניה חדשה במסלול פרויקט פינוי בינוי אין מגבלה על היקף זכויות הבניה החדשות, כמות השטחים ומספר הקומות, ולכן ניתן ליצור את האיזון הנדרש לכדאיות הכלכלית של המהלך.
יחד עם זאת, מסלול פינוי בינוי נחשב כמורכב יותר למימוש משום שנדרש זמן תכנון, וכן נדרש לקבל את הסכמתם של דיירים רבים יותר בהשוואה לתמ"א 38.

יתרונות של פרויקט פינוי בינוי

מפרויקטים של פינוי בינוי מרווחים כולם: לא רק היזמים, הזוכים לרווח כספי, אלא גם העיר, אשר משנה את פניה, ובעיקר בעלי הדירות עצמם.
מדובר לא רק בדירות חדשות ברמת גימור גבוהה ומודרנית, אלא בדירות בטוחות יותר, הן מבחינת עמידות לרעידות אדמה, הן מבחינת ממ"ד לשעת חירום וגם בשל העובדה שהתכנון החדש מותאם לתקנים המודרנים שנועדו להבטיח איכות חיים.

מעבר לדירה עצמה, מדובר בהתחדשות של כל סביבת החיים, המרחב הציבורי, הגינות והשטחים המשותפים. התחדשות זו באה כמובן, עם עליית ערך כספית משמעותית. בעלי הדירות זוכים להטבה ממשית שכן ערך הדירה החדשה, בסביבה מחודשת גבוה עשרות מונים מערך דירתם הישנה בשכונה המוזנחת.
לפינוי בינוי קיים ערך משמעותי נוסף משום שעל ידי כך מתאפשר לאוכלוסיות חדשות ומגוונות לזרום אל העיר ולהזין אותה בהון אנושי וחברתי.
בשנים האחרונות מקבלי ההחלטות, כמו גם מוסדות התכנון, נוטים להעדיף את המסלול לפינוי בינוי על פני פרויקטים נקודתיים. מסלול זה מאפשר לא רק לחדש בניין בודד אלא מהווה הזדמנות לחידוש עירוני וחברתי כולל, ולכן צפוי לזכות להעדפה גוברת בשנים הקרובות.

חזרה אל גורקן יזמות נדל"ן

פינוי בינוי

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי היא מגמת התחדשות של מרכזי הערים, בה הורסים ובונים מחדש בניינים שלמים בתוך שכונה, ולעיתים בנייתה מחדש של השכונה כולה. היתרון ברור, בניינים מודרניים במקום בניינים ישנים, פארקים פתוחים במקום רחובות צפופים ואפשרות להקמת מבני ציבור לשירות הקהילה. כדי להבין מדוע באזורים גדולים בארץ נעשים היום פרויקטים של פינוי בינוי, עלינו לחזור לעליות של שנות החמישים. גלי העלייה הגדולים, יצרו מצוקת דיור חריפה וחברות ממשלתיות כדוגמת עמידר, בנו עבור העולים, מהר יש לומר- שיכונים צפופים שבדרך כלל גם נראו אותו דבר בכל עיר בה הם נבנו.
היו אלה בתי רכבת או בניינים בני 4 קומות, בלי מעלית כמובן. דירות קטנות וצפופות שהיו אמורות לתת פתרון מהיר וזול לעולים ולבני משפחותיהם.
בשל הצורך בקליטת מסה אדירה של עולים בזמן קצר מאוד, המדינה נאלצה להקים את השכונות הללו בבניה זולה ומהירה. עובדה זו באה הן על חשבון איכות הבניה שנעשתה מחומרים זולים, והן על חשבון התכנון שמטרתו הייתה לייצר דירות צפופות וחדרים קטנים לאוכלוסייה החדשה. במסגרת פינוי בינוי, מפונים בעלי הדירות לדיור חלופי זמני, ולאחר הריסת הבניינים ובניית המבנים החדשים, חוזרים הדיירים לאותו מקום אך לדירה חדשה לגמרי.

מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?

המדינה מציעה כיום שני מסלולים להריסה ובניה חדשה: תמ"א 38 – המאפשרת הריסה ובניה חדשה של בנין בודד, ופינוי בינוי – המאפשר הריסה ובניה חדשה של מקבץ מבנים.
תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה חדשה מעניקה סל זכויות מצומצם יחסית, אשר אינו מייצר כדאיות כלכלית מספקת להריסה ובניה חדשה במרבית המקרים.
בשונה מכך, בהריסה ובניה חדשה במסלול פרויקט פינוי בינוי אין מגבלה על היקף זכויות הבניה החדשות, כמות השטחים ומספר הקומות, ולכן ניתן ליצור את האיזון הנדרש לכדאיות הכלכלית של המהלך.
יחד עם זאת, מסלול פינוי בינוי נחשב כמורכב יותר למימוש משום שנדרש זמן תכנון, וכן נדרש לקבל את הסכמתם של דיירים רבים יותר בהשוואה לתמ"א 38.

יתרונות של פרויקט פינוי בינוי

מפרויקטים של פינוי בינוי מרווחים כולם: לא רק היזמים, הזוכים לרווח כספי, אלא גם העיר, אשר משנה את פניה, ובעיקר בעלי הדירות עצמם.
מדובר לא רק בדירות חדשות ברמת גימור גבוהה ומודרנית, אלא בדירות בטוחות יותר, הן מבחינת עמידות לרעידות אדמה, הן מבחינת ממ"ד לשעת חירום וגם בשל העובדה שהתכנון החדש מותאם לתקנים המודרנים שנועדו להבטיח איכות חיים.

מעבר לדירה עצמה, מדובר בהתחדשות של כל סביבת החיים, המרחב הציבורי, הגינות והשטחים המשותפים. התחדשות זו באה כמובן, עם עליית ערך כספית משמעותית. בעלי הדירות זוכים להטבה ממשית שכן ערך הדירה החדשה, בסביבה מחודשת גבוה עשרות מונים מערך דירתם הישנה בשכונה המוזנחת.
לפינוי בינוי קיים ערך משמעותי נוסף משום שעל ידי כך מתאפשר לאוכלוסיות חדשות ומגוונות לזרום אל העיר ולהזין אותה בהון אנושי וחברתי.
בשנים האחרונות מקבלי ההחלטות, כמו גם מוסדות התכנון, נוטים להעדיף את המסלול לפינוי בינוי על פני פרויקטים נקודתיים. מסלול זה מאפשר לא רק לחדש בניין בודד אלא מהווה הזדמנות לחידוש עירוני וחברתי כולל, ולכן צפוי לזכות להעדפה גוברת בשנים הקרובות.

חזרה אל גורקן יזמות נדל"ן

צרו איתנו קשר

מלא פרטים או התקשרו 077-2316424